¿Cómo mejorar la gestión de mantenimiento preventivo en edificios?
La gestión de mantenimiento preventivo en edificios se puede mejorar utilizando sistemas BMS o Building Management System. La incorporación de este tipo de herramientas simplifica la gestión y administración de edificios. Este sistema de gestión se emplea tanto en edificios públicos como hospitales, escuelas, universidades y aeropuertos. También en edificaciones privadas como pueden ser oficinas, departamentos para vivienda, hoteles, fábricas y otros.
Los sistemas BMS mejoran la gestión de mantenimiento preventivo de los edificios
Los sistemas BMS están basados en un software y un hardware para la supervisión y el control de todos los procesos en tiempo real. Reducen el consumo de energía y el impacto ambiental, además de facilitar el mantenimiento preventivo del edificio.
La implementación de BMS controla, por medio de sistemas informáticos de automatización, los elementos mecánicos, tecnológicos y eléctricos de un edificio. Por ello es que se pueden gestionar desde una misma central los diferentes equipos. Además, pueden funcionar como medidores. Miden energía, bombas hidráulicas, aire acondicionado, bombas de riego o sistemas de iluminación, entre otros dispositivos.
Ventajas que proveen los sistemas BMS
Entre las ventajas que proveen estos sistemas, se pueden mencionar las siguientes:
- Control y supervisión en forma centralizada de todos los elementos de un edificio.
- Facilita el mantenimiento preventivo de los elementos mediante una programación previa.
- Aviso en tiempo real sobre cualquier avería o fallo que se produzca en el sistema.
- Programación y automatización de la acción preventiva del personal. Por ello permite mayor productividad con menor esfuerzo.
- Provee a la central información detallada sobre el consumo energético y por lo tanto permite optimizar la eficiencia.
Esta gestión posibilita una mejor habitabilidad y suma confort para los usuarios y propietarios del inmueble. Todos los edificios, cualquiera sea su uso y tamaño, conllevan una serie de acciones rutinarias y periódicas que se hacen en forma repetitiva. Algunas de estas tareas se repiten en forma diaria, como por ejemplo la limpieza.
En cambio hay otras que son programadas. Como ser las revisiones de bombas, mantenimiento de ascensores u otros equipos, para tener un seguimiento de los mismos o reemplazo de piezas, entre otras.
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¿Mantenimiento preventivo o correctivo?
Cuando estas acciones son programadas de manera eficiente, permite mejorar el mantenimiento preventivo en cualquier edificio. Las acciones se realizan antes de que se produzca un fallo o avería.
Ciertamente se anticipa a lo que se denomina mantenimiento correctivo. Este tipo de acciones se realizan como consecuencia de que se produjo un desperfecto. Finalmente este caso es más costoso.
Si bien ambos mantenimientos son necesarios, el preventivo permite un ahorro significativo, tanto en dinero como en tiempo. Además prolonga la vida útil de los diferentes equipos inspeccionados. Asimismo se puede obtener un mejor desempeño y evitar interrupciones innecesarias.
Para evitar el mantenimiento correctivo, es necesario elaborar un plan de contingencias. Tomar medidas en forma preventiva garantiza la vida útil de los elementos.
Algunos de estos componentes requieren una inspección periódica. Los edificios inteligentes necesitan estar operativos los 365 días del año y la gestión de mantenimiento preventivo de edificios lo hace posible.
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Los sistemas BMS optimizan la gestión de mantenimiento de los edificios
En los edificios inteligentes, los sistemas BMS verifican el buen funcionamiento de los diferentes componentes. Para ello, están integrados por diferentes sensores de movimiento, de humo, fotosensibles, cámaras de monitoreo, válvulas monitoreadas y controladores. Estos elementos son los que comunican las variables del sistema a la central informática del edificio para su revisión. Sea cual fuere la situación a controlar, el operador de la central informática recibe en tiempo real el aviso pertinente.
El software de los sistemas BMS provee las herramientas necesarias para que este mantenimiento se haga de forma eficiente. También es necesario contar con personal altamente entrenado para las tareas preventivas y disponer de reposiciones en caso de averías.
Si los sistemas de un edificio están interconectados eficientemente se reducen los gastos. Disminuye el costo de mantenimiento y el consumo de energía. Por consiguiente, la central de un edificio monitorea la situación e informa lo que sucede dentro de las “venas” de los edificios inteligentes.
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